CANONI LOCAZIONE COMMERCIALE NON PERCEPITI: NO AI RIMBORSI IRPEF

 Riconosciuta la non tassabilità solo per il periodo successivo allo sfratto per morosità. Fino a tale data devono essere dichiarati anche se non sono stati incassati . La Corte di cassazione, con la sentenza n. 651 del 18 gennaio, inserendosi in un contrastante orientamento giurisprudenziale, ha stabilito che il proprietario-locatore di un locale commerciale non ha diritto al rimborso Irpef relativo ai canoni di locazione non percepiti. Ciò anche se ha ottenuto lo sfratto per morosità del conduttore. Infatti, la tassazione del reddito locativo è agli specifici fini collegata alla mera maturazione del diritto di percezione di un reddito.

AUMENTO IVA AL 21%

In seguito alla definitiva approvazione della manovra finanziaria 2011, l'aliquota IVA ordinaria aumenta dal 20% al 21% a partire da sabato 17 settembre 2011.

Restano invece invariate l'aliquota al 10% prevista per alcune categorie di beni (tra cui i fabbricati a destinazione abitativa e relative pertinenze) e l'aliquota agevolata al 4% (applicabile, tra l'altro, all'acquisto della prima casa).

DECRETO PER LO SVILUPPO: Rinegoziazione mutui a tasso variabile

Il decreto legge per lo sviluppo e il rilancio dell'economia, approvato dal Consiglio dei Ministri nei giorni scorsi, ha introdotto nuove opportunità per le famiglie.
Tra le più rilevanti quella che riguarda la rinegoziazione dei mutui a tasso variabile. Chi ha stipulato un mutuo a tasso variabile e a rata variabile prima dell’entrata in vigore del decreto, potrà ottenere dalla propria banca la conversione del mutuo a tasso fisso, secondo parametri predeterminati per legge. Questa agevolazione si applica alle famiglie con reddito non superiore a 30.000 euro (secondo l’indicatore ISEE), che hanno in corso un mutuo di importo iniziale non superiore a 150.000 euro e sono in regola con i pagamenti delle rate. La domanda di rinegoziazione potrà essere presentata fino al 31 dicembre 2012. La banca non potrà rifiutare la rinegoziazione. Il legislatore vuole così venire incontro alle esigenze delle famiglie che, avendo scelto un mutuo a tasso variabile perché attratte dalla convenienza iniziale, si rendono conto di non poter far fronte a un aumento delle rate, che sarà inevitabile nei prossimi mesi in seguito al previsto aumento dei tassi di interesse (tasso Bce e Euribor). Bisogna però tenere conto che il passaggio al tasso fisso comporterà inizialmente un aumento della rata, compensato probabilmente, in futuro, dal fatto che l’importo della rata non varierà più quando aumenteranno i tassi di interesse.

CERTIFICATO ENERGETICO - decreto legislativo di recepimento della direttiva 2009/28/CE

Questo decreto, di prossima entrata in vigore, introduce due nuovi commi, il il 2-ter e il 2-quater all’art. 6 del D.Lgs. 192/2005. 

Il nuovo comma 2-ter prevede l’inserimento, nei contratti di compravendita o di locazione di singole unità immobiliari, di “apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici”.

Per i contratti di locazione la disposizione si applica solo se gli edifici o i singoli enti immobiliari sono già dotati dell’Attestato di Certificazione Energetica – ACE (trattasi di immobili oggetto di recente costruzione o compravendita o di interventi per i quali si è usufruito delle detrazioni fiscali del 55%)

TASSAZIONE: AFFITTI A DOPPIA STRADA

A partire da quest’anno chi (proprietario o titolare di diritto reale di godimento), al di fuori dall’attività d’impresa o di lavoro autonomo, loca immobili a uso abitativo - ed eventualmente, insieme all’appartamento, le sue pertinenze - può scegliere di tassare i canoni con un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali comunale e regionale, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, del 21%. Misura che si abbassa al 19% per i contratti a canone concordato relativi a immobili siti nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (individuati dal Dl 551/1998, all’articolo 1, lettera a e b) e in quelli ad alta tensione abitativa. 

La scelta comporta benefici anche per l’inquilino che, dal canto suo, avrà la sicurezza di un canone fisso e non modificabile. Per il periodo nel corso del quale i fitti saranno assoggettati a cedolare secca, infatti, è sospesa per il locatore la facoltà di chiederne qualsiasi aggiornamento (compresa la variazione “Istat”), pur se prevista nel contratto.

Un legame questo fra le parti che la norma rafforza al punto da subordinare l’efficacia dell’opzione per la tassazione sostitutiva proprio alla dichiarazione preventiva di rinuncia agli aggiornamenti, che il locatore deve comunicare per raccomandata al conduttore.

VERIFICA REGOLARITA' CATASTALE 

il notaio, prima della stipula degli atti di vendita dei fabbricati, o di altri atti con i quali si trasferiscono o costituiscono diritti reali sugli stessi deve verificare che l’immobile sia regolarmente censito in catasto a nome del legittimo proprietario (o titolare del diritto reale), il quale dovrà dichiarare che i dati catastali e le planimetrie depositate in catasto corrispondono allo stato di fatto del fabbricato.

La mancanza di queste dichiarazioni determina la nullità dell’atto, e dunque l’invalidità della compravendita o della costituzione di ipoteca sull’immobile (art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985 n. 52, introdotto dall’art. 19, comma 14, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78).

 L'Agenzia del Territorio ha precisato che quando la planimetria catastale non riproduce fedelmente la situazione attuale dell’immobile, l’intestatario deve presentare, prima del rogito, una denuncia di variazione, allegando la planimetria aggiornata. La stessa Agenzia ha chiarito però che non assumono rilievo:    le variazioni di toponomastica (il nome delle vie e i numeri civici);   i nomi dei confinanti; ogni altro elemento che non influisce sulla corretta determinazione della rendita.

Secondo l’Agenzia non sono rilevanti (e quindi consentono all'intestatario di dichiarare la conformità della planimetria allo stato di fatto) neppure le lievi modifiche interne, come lo spostamento di una porta interna o di un tramezzo, che pur variando la superficie utile dei vani interessati non modificano il numero dei vani e la loro funzionalità. Nei casi dubbi, però, la mancata modifica del numero dei vani e della funzionalità dovrà essere attestata da un tecnico, quindi sarà più semplice depositare una nuova planimetria aggiornata, come auspica la stessa Agenzia del Territorio.